Podatek katastralny – czym jest?

Podatek katastralny to temat, który od dawna budzi duże zainteresowanie i emocje wśród Polaków. Jedni widzą szansę na bardziej sprawiedliwy system podatkowy, inni obawiają się większych kosztów dla właścicieli nieruchomości. Na czym polega ten typ podatku i jak miałby funkcjonować? Najprościej mówiąc, podatek katastralny to opłata liczona od wartości rynkowej nieruchomości, a nie – jak w obecnym polskim systemie – od jej powierzchni. Ta zmiana może mieć spore konsekwencje dla rynku nieruchomości i wydatków właścicieli.

W Polsce obecny podatek od nieruchomości opiera się na liczbie metrów kwadratowych i jednolitej stawce w danej gminie. To oznacza, że płaci się tyle samo za metr mieszkania niezależnie od jego wartości czy położenia. System katastralny bazuje na wartości rynkowej nieruchomości, co według zwolenników ma lepiej oddawać zamożność właściciela i możliwy zysk z nieruchomości. Do jego wprowadzenia potrzebna jest regularna wycena wszystkich nieruchomości, oparta na łatwo dostępnych i często odnawianych danych.

Podatek katastralny – definicja i podstawowe zasady

Podatek katastralny to opłata, która zależy bezpośrednio od wartości rynkowej posiadanej nieruchomości – gruntu lub budynku. Zasada jest prosta: wyższa wartość nieruchomości oznacza wyższy podatek. System opiera się na czymś innym niż podatek od powierzchni: uwzględnia lokalizację, standard, stan techniczny czy popularność okolicy.

W praktyce osoba posiadająca małe mieszkanie w centrum miasta (o wysokiej wartości rynkowej) zapłaci wyższy podatek niż właściciel dużej powierzchni w mniej atrakcyjnej lokalizacji, np. na wsi. Stawka podatku najczęściej ustalana jest procentowo od wyceny nieruchomości.

Jak działa podatek katastralny?

Podstawą podatku katastralnego jest cykliczna wycena nieruchomości. Od jej aktualnej wartości liczony jest odpowiedni procent. Wyceny mogą robić rzeczoznawcy lub przygotowane do tego systemy komputerowe, bazujące na cenach z rynku. Na tej podstawie wyliczane jest roczne zobowiązanie podatkowe.

Wdrożenie tego systemu wymaga stworzenia dużej bazy danych wszystkich nieruchomości oraz regularnej aktualizacji – by podatek był możliwie uczciwy i aktualny. W krajach, gdzie obowiązuje podatek katastralny, wyceny przeprowadza się zwykle co kilka lat.

Różnice w stosunku do obecnego podatku od nieruchomości

Podstawowa różnica to sposób liczenia podatku. Dzisiaj w Polsce płaci się od powierzchni według stawek ustalanych przez gminy, np. w 2025 r. 1,12 zł za metr kwadratowy mieszkania. Więc właściciel 100-metrowego lokalu płaci obecnie 112 zł rocznie – bez względu na lokalizację czy wartość mieszkania.

Podatek katastralny odwołuje się do wartości rynkowej. Jeśli przykładowo luksusowy apartament w centrum Warszawy wart 1,5 mln zł miałby stawkę 0,5%, podatek roczny wyniósłby 7 500 zł. Dla mieszkania tej samej wielkości, ale wartego tylko 300 tys. zł w małej miejscowości – 1 500 zł.

Dlaczego rozważa się podatek katastralny?

O podatku katastralnym mówi się w Polsce coraz częściej, na przykład po rekomendacjach ekonomistów i międzynarodowych organizacji. Powodem jest chęć odnowy systemu podatkowego, który dziś bywa oceniany jako przestarzały i niesprawiedliwy. Dodatkowo taki podatek może być sposobem na walkę z inwestowaniem w nieruchomości wyłącznie w celach zysku oraz zwiększyć wpływy do budżetów lokalnych.

Za i przeciw według ekspertów

• Zalety:
  • Bardziej sprawiedliwy podział podatków – płaci się proporcjonalnie do majątku.
  • Lepsze planowanie budżetów przez samorządy.
  • Może ograniczyć skupowanie mieszkań przez inwestorów i podnieść podaż na rynku.
• Wady:
  • Możliwe wysokie koszty dla właścicieli (zwłaszcza starszych osób z niskimi dochodami).
  • Podwyżka podatku może przełożyć się na większe czynsze najmu.
  • Wdrożenie systemu i wycen będzie kosztowne i pracochłonne.

Czy podatek katastralny może ograniczyć spekulację?

Zdaniem wielu ekspertów wyższe opłaty za posiadanie kilku mieszkań zniechęciłyby do inwestowania w nieruchomości wyłącznie jako lokatę kapitału. Jeśli stawka podatku rośnie wraz z liczbą posiadanych mieszkań, inwestorzy mogą się wycofać, a na rynku może pojawić się więcej mieszkań na sprzedaż lub wynajem.

Proponuje się też, żeby opłata obejmowała dopiero trzecie i kolejne mieszkania – to miałoby dotyczyć głównie osób i firm zajmujących się inwestycjami na rynku mieszkaniowym.

Jak policzyć podatek katastralny?

Podatek katastralny to procent od wartości rynkowej nieruchomości. Stawka może być ustalona przez państwo lub samorząd, być różna w zależności od rodzaju budynku (mieszkanie, dom, lokal użytkowy) i przeznaczenia (np. mieszkanie czy działalność gospodarcza). W wielu krajach możliwe są stawki stopniowane, tzn. wzrastające od pewnego progu wartości lub liczby nieruchomości.

Przykładowe wyliczenia

Dla porównania, dziś właściciel 100-metrowego mieszkania płaci średnio 112 zł rocznie niezależnie od wartości nieruchomości.

Kogo obejmie podatek katastralny?

Podatek ten byłby nakładany na wszystkich właścicieli nieruchomości – osoby prywatne, firmy, osoby zarabiające na wynajmie oraz użytkowników lokali i gruntów.

Największy wzrost opłat dotknąłby właścicieli nieruchomości o wysokiej wartości, niezależnie od ich dochodu. Dotyczy to przede wszystkim luksusowych apartamentów, domów w popularnych punktach miast czy atrakcyjnych gruntów.

Kto odczuje podatek katastralny najbardziej?

• Właściciele drogich nieruchomości, zwłaszcza w dużych miastach.
• Inwestorzy posiadający więcej niż jedno czy dwa mieszkania.
• Firmy mające wartościowe lokale użytkowe.

Osoby z tańszymi nieruchomościami w małych miejscowościach mogą nawet zapłacić mniej niż teraz, jeśli nowy podatek byłby korzystniej ustalony dla niskich wartości.

Podatek od trzeciego i kolejnych mieszkań

Często pojawiają się propozycje, by opodatkować poważniej tylko trzecie i kolejne nieruchomości w rękach jednej osoby czy firmy. Taki pomysł miałby utrudnić gromadzenie mieszkań przez fundusze inwestycyjne czy najbogatszych, zwiększając szansę na tańsze mieszkania dla rodzin i młodych osób.

Wy例外 i ulgi – kto może nie płacić katastru?

• Rodziny z dziećmi (zwłaszcza liczne rodziny).
• Seniorzy z małymi dochodami mający własne mieszkanie.
• Osoby korzystające z opieki społecznej.
• Ludzie dziedziczący nieruchomość, która nie przynosi im zysku.

W innych krajach wprowadza się czasem limity – podatek nie obejmuje pierwszego czy drugiego mieszkania, w którym ktoś sam mieszka. Takie rozwiązania chronią najbardziej potrzebujących przed utratą mieszkania czy zbyt dużym obciążeniem finansowym.

Jak działa podatek katastralny na świecie?

Podatek katastralny stosowany jest w wielu państwach Europy i poza nią. Przykłady:

• Niemcy – Opłata zależy od wartości nieruchomości, stawki różnią się w każdej gminie.
• Francja – Podatek liczony od regularnie aktualizowanej wartości katastralnej.
• Wielka Brytania – Council Tax oparty na wycenie domu, system inny niż w Niemczech czy Francji.
• Stany Zjednoczone – Podatek będący głównym źródłem dochodu lokalnych samorządów, wykorzystywany do finansowania szkół, policji i służb publicznych.

Zalecenia OECD i MFW

OECD oraz Międzynarodowy Fundusz Walutowy od dawna namawiają Polskę do zmiany systemu podatkowego w stronę podatku katastralnego. Ich zdaniem obecny podatek jest mało skuteczny i nie oddaje prawdziwej wartości nieruchomości. Proponują, by Polska ustaliła minimalną stawkę krajową i pozwoliła samorządom ją zwiększać, jak również uwzględniała ulgi dla osób mniej zamożnych.

Podatek katastralny w Polsce – czy zostanie wprowadzony?

Mimo licznych dyskusji, obecnie nie ma szans na szybkie wdrożenie podatku katastralnego w Polsce. Ministerstwo Finansów podkreśla, że nie prowadzi takich prac, a stworzenie systemu byłoby trudne i kosztowne.

Stanowisko rządu

Na początku czerwca 2025 r. Ministerstwo Finansów nie planuje żadnych zmian w tym zakresie. Potrzebne byłoby przygotowanie niezawodnego systemu wycen i uporządkowanie bazy właścicieli wszystkich nieruchomości. To wymaga dużo czasu i pieniędzy.

Opinie polityków

Temat dzieli środowisko polityczne. Część polityków (głównie z Lewicy) opowiada się za podatkiem katastralnym dla inwestorów, inni wręcz postulują zapisanie w Konstytucji zakazu wprowadzenia tej daniny dla rodzin posiadających dom lub mieszkanie. Różne grupy mają więc różne zdania na temat sensu takiego podatku.

Problemy prawne i administracyjne

• Brak pełnej, spójnej bazy danych nieruchomości (katastru).
• Zmiany wymagałyby wielu nowych przepisów, być może nowelizacji Konstytucji.
• Trudności z przygotowaniem wycen dla milionów nieruchomości.

Jakie mogą być skutki podatku katastralnego?

Gdyby podatek katastralny został wprowadzony, najwięcej zapłaciliby właściciele drogich nieruchomości. Na rynku mogłoby pojawić się więcej mieszkań na sprzedaż, bo część właścicieli nie udźwignie wyższych opłat. Może zwiększyć się również liczba lokali do wynajęcia, ale czynsze mogą wzrosnąć – właściciele przerwą część kosztów na najemców.

Wpływ na ceny mieszkań

• Możliwy spadek cen luksusowych nieruchomości.
• Większa dostępność mieszkań dla kupujących.
• Wyższe koszty utrzymania wielu lokali zniechęcą inwestorów do skupowania mieszkań.

Jednak część ekspertów ostrzega, że wyższy podatek może pogorszyć sytuację rynku wynajmu przez wzrost czynszów.

Jakie znaczenie dla samorządów?

Katastralny podatek nieruchomości oznaczałby większe pieniądze dla samorządów. Obecnie wpływy są niskie i nie zależą od rzeczywistej wartości mienia. Dodatkowe pieniądze mogłyby być przeznaczone na nowe inwestycje, szkoły, transport, drogi czy inne usługi lokalne.

Jak przygotować się na zmiany?

Na razie nic nie zapowiada wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce. Mimo to, warto być na bieżąco – śledzić oficjalne komunikaty i informacje o propozycjach zmian. Jeśli ktoś posiada kilka nieruchomości, dobrze jest policzyć, ile wyniósłby podatek w przypadku różnych stawek i rozważyć, czy inwestycja dalej się opłaca.

Praktyczne rady dla właścicieli nieruchomości

• Bądź na bieżąco z informacjami o planowanych zmianach.
• Oblicz orientacyjną wartość rynkową swojej nieruchomości.
• Porównaj możliwe stawki podatku.
• Przemyśl, jak wygląda twój portfel nieruchomości – czy warto sprzedać część z nich.
• Śledź prace Sejmu i polityków zajmujących się tematem podatków.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

• Kiedy można się spodziewać podatku katastralnego?
  Na ten moment nie ma żadnych projektów ustaw czy planów wprowadzenia tego podatku – rząd oficjalnie temu zaprzecza. Ewentualne wdrożenie wymagałoby wielu zmian prawnych i technicznych, co zajęłoby minimum kilka lat.
• Czy podatek obejmie każdego właściciela?
  Klasyczny system katastralny obejmuje wszystkie nieruchomości, ale w Polsce najczęściej mówi się o opodatkowaniu trzeciego i kolejnych mieszkań. Szczegóły zależałyby od wprowadzonej ustawy.
• Kto mógłby liczyć na ulgi?
  W innych krajach ulgi mają zazwyczaj: wielodzietne rodziny, seniorzy, osoby o niskich dochodach, osoby dziedziczące nieruchomości bez zysku z nich. U nas raczej podobne przepisy mogłyby się pojawić, gdyby podatek katastralny zostałby przegłosowany.